大家好。我是李永樂老師。最近，一個孩子告訴我，他最近買了房子。買房有兩種還款方式：等額本金和等額本息。他問我這兩種方法有什麼區別，有人告訴他說如果你借了貸款，就不能提前還貸款，因為如果提前還貸款，之前的利息會是白還了。
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公積金貸款
這些說法正確嗎？今天就來研究一下這個問題。首先，房屋二胎是什麼我們來研究一下住房貸款的一些基本問題。買房貸款大家去銀行，既可以用公積金貸款，也可以用商業貸款。
貸款的時候，首先要知道一個年化利率吧？房子二胎例如年化利率為6%。年化利率是6%吧？如果年化利率是6%，那麼月利率是05%，對吧？因為一年有12個月，每個月都要還錢，每個月還的錢包括本金和利息兩部分。為了簡化這個問題，我們假設一共是我借了12萬元，我借了12萬元，每年每個月都要還，所以分成12期
360期分期還款
當我們藉出貸款時，我們會按月償還。比如你貸款十年，二順位房貸就是120期。30年貸款就是360期分期還款，每個月都要還，對吧？你每個月還的錢包括本金和利息。您需要償還多少利息？還清一年就可以了，利率不是6%嗎？所以我們可以計算利息。假設利息是12萬元×6%，結果是7200元，就是7200元。這是對還是錯？
這是錯誤的。如果你真的去貸款，你會發現你還的錢遠遠少於7200元。房屋融資是什麼為什麼讓我們先研究它。讓我們談談第一種方法，稱為相等主體。什麼是等額本金？你每個月還錢。您的本金金額是固定的。如你總共欠了12萬分，分12期還，那麼每期12萬除以12期，就等於1萬元。那麼這樣一來，你每個月的還本金就是每月12萬元除以12期。結果一個月一萬元，一萬元。
償還600元利息
但是你不僅要還本金，還要還利息，對不對？有多少不同？債務整合我們先來看正月。第一個月，你欠銀行12萬元，銀行說我的月利率是05%，所以我收你0。
5%的利息。那是600元。房屋轉貸流程第一個月需要償還600元利息。這600元利息是怎麼來的？你欠的12萬元是一個月內產生的利息，也就是之前產生的利息。之後升息房貸，它一直沒有被收集。你是對的，那麼第二個月呢？你要注意，第二個月，因為你每個月還1萬的本金，所以第二個月你不欠銀行12萬，你只欠銀行11萬。銀行會再收取你05%的利息550元。
按照這個算法，到第12個月，你只欠銀行1萬元。銀行向您收取05%的利息。結果是什麼？結果是50元，房屋抵押貸款所以每個月付的利息都不一樣。從開始的每個月600到最後的每個月50，第一個月要還10600，第二個月要還10550，第三個月要還10500，最後一個月要還10050。支付多少利息？那就是600+550+
等差數列
+50。這是等差數列吧？我們知道等差數列可以這樣計算。房屋二胎注意先計算平均值（600+50）/2中央升息結果是325元平均325一個月12個月多少，結果是3900元。也就是說，如果你用這種方式還貸款，你最終要支付的利息總額是3900。
為什麼不是7,200？還本金是不是對的，民間二胎所以你欠的本金會越來越少，所以你最後還的利息不到7200元。這就是等主法的由來。一個好處是每個月的本金還款是固定的，所以它的還款總額比較少。與這種等額本金法相比，還有一種方法叫等額本息。升息利率什麼是等額本息？顯然，等額本息就是每個月還的本金和利息的總和是固定的，那怎麼辦呢？這個算法有點複雜。
讓我們首先簡化這個模型。假設你的總貸款或欠款最初稱為a0，但在你還清一個月後，房屋二胎陷阱欠款將是a1，一個月的欠款將是a2，直到第12個月，當欠款還清時，二胎房貸它將是a12。a12是不是應該等於0，因為12個月後你就不再欠錢了，應該等於0。月每個月，他的還款額是本金加利息叫A。